கட்டுப்பாடு நிறைந்த சட்டங்கள், பிரிக்கப்பட்ட பதிவுகள் மற்றும் மோசமான நில பயன்பாடு ஆகியவை நகர்ப்புற வளர்ச்சியை தடுக்கின்றன (choking).
நகரங்கள் இந்தியாவின் எதிர்கால வளர்ச்சிக்கான, புதுமைக்கும் வேலைவாய்ப்புகளுக்கான முக்கிய இயக்கிகள் என்று நாம் அதிகமாகக் கேட்கிறோம். சில நாட்களுக்கு முன்னர், வெளிவந்த ஒரு கட்டுரை ('இந்த 15 நகரங்கள் இந்தியாவின் வளர்ச்சியை வேகப்படுத்தலாம். அதற்கான வழிகள் இங்கே,'- இந்தியன் எக்ஸ்பிரஸ், ஜூலை 5) பல நகரங்களின் பிரச்சனைகளையும், அவற்றை தீர்க்க வேண்டிய தேவையை வெளிப்படுத்தியது. தேவையான பணம் மற்றும் கொள்கை பரிந்துரைகள் நன்கு அறியப்பட்டவை. இருப்பினும், கேள்வி என்னவெனில்: ஏன் தீர்வுகள் இன்னும் கிடைக்காமல் உள்ளன? பரந்த கொள்கை பரிந்துரைகளைத் தவிர, மாநில மற்றும் உள்ளூர் மட்டங்களில் உள்ள கொள்கை வகுப்பாளர்கள் மற்றும் செயல்படுத்துபவர்கள் இவற்றை கற்பனை செய்து செயல்படுத்த முடியுமா?
மேற்கோள் காட்டப்பட்ட இந்தக் கட்டுரை காற்று மாசுபாடு, குப்பை, நீர் மற்றும் போக்குவரத்து போன்ற சரிசெய்ய வேண்டிய பெரிய பிரச்சனைகளைப் பற்றிப் பேசுகிறது. மலிவு விலையில் வீடுகளைக் கட்ட உதவுவதற்கு அதிக அளவிலான ஊக்கத்தொகைகள் என்று அழைக்கப்படும் ஒன்றைப் பயன்படுத்த பரிந்துரைக்கிறது. அதிக அளவிலான என்பது நகரங்களால் கட்டிட நடவடிக்கைகளை கட்டுப்படுத்தவும், ஒரு நகரம் மற்றும் அதன் சுற்றுப்புறங்களின் கட்டமைக்கப்பட்ட சூழல் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை பாதிக்கவும் பயன்படுத்தப்படும் மேம்பாடு கட்டுப்பாட்டு விதிமுறைகளின் (development control regulations (DCRs)) ஒரு பகுதியாகும். தீர்வு DCR-களை குறைவான கட்டுப்பாட்டிற்கு உட்படுத்தி அதிக அடர்த்தியை அனுமதிப்பது எளிமையானதா?
மேம்பாடு கட்டுப்பாட்டு விதிமுறைகள் மட்டும் இந்திய நகரங்களின் வீட்டுவசதி, நிலம் மற்றும் இடப் பற்றாக்குறை பிரச்சினையை தீர்க்க முடியாது. இது நிலப் பயன்பாட்டு விதிமுறைகளுடன் இணைந்து பார்க்கப்பட வேண்டும். அவை இந்திய நில அமைப்பில் உள்ள சிக்கலுக்கு முக்கியக் காரணியாக உள்ளன. இது நமது நகரங்களில் சீர்திருத்தம் மற்றும் முன்னேற்றத்தை மெதுவாக்குகிறது. இதனால் நகர்ப்புற நிலம் முழுமையாக பயன்படுத்தப்படவில்லை. இதன் காரணமாக உற்பத்தி திறன் மற்றும் மதிப்பு முழுமையாக வெளிப்படவில்லை. மேலும், நிலம் மாநிலப் பட்டியலில் (state subject) உள்ளது என்பதால், மாநிலங்களுக்கு இடையில் நில பயன்பாட்டு சட்டங்களில் வித்தியாசங்கள் இருக்கிறது.
நிலத்தின் வளர்ச்சித் திறனைத் அதிகரிக்க சீர்திருத்தத்திற்கான தேவையான பகுதிகளாக மாநிலங்கள் மற்றும் நகரங்கள் (பொருந்தக்கூடிய இடங்களில்) பரிசீலிக்க வேண்டிய சில பகுதிகளை இந்தக் கட்டுரை பரிந்துரைக்கிறது.
செயல்பாடுகள் மற்றும் நடைமுறை அடிப்படையிலான பிரச்சினைகளை முதலில் கருப்பொருள்களாக வகைப்படுத்துவது பயனுள்ளதாக இருக்கும். உலகளாவிய நில கருவி வலைப்பின்னல் (Global Land Tool Network) நில நிர்வாகம் மற்றும் மேலாண்மைக்கான முக்கியப் பணிகளை அடையாளம் கண்டு அவற்றை நில உரிமை (land tenure), நில மதிப்பு (land value), நிலப் பயன்பாடு (land use) மற்றும் நில மேம்பாடு (land development) என வகைப்படுத்துகிறது. இந்தியாவில், செயல்முறை சார்ந்த சிக்கல்களும் உள்ளன.
நில உரிமை (Land tenure)
நில உரிமை மற்றும் பாதுகாப்பு என்பது நிலம் மற்றும் இயற்கை வளங்களில் உரிமைகளைப் பாதுகாத்தல் மற்றும் மாற்றுதல் ஆகியவற்றின் அம்சங்களை உள்ளடக்கியது. இது பட்டா வழங்குதல், நிலப் பிரச்சனைகள், நிலங்களை கையகப்படுத்துதல் மற்றும் முறைசாரா குடியிருப்புகளை நிர்வகித்தல் ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது. நில மேலாண்மைக்கு மிகவும் முக்கியமானதாக இருந்தாலும், இதற்கு ஒரு இணையான மற்றும் தன்னிச்சையான பகுப்பாய்வு தேவைப்படுகிறது. இந்தக் கட்டுரையில் இது குறிப்பிடப்படவில்லை. நகர்ப்புற வாழ்விடங்களின் தேசிய புவியியல் அறிவு சார்ந்த நில ஆய்வு (NAtional geospatial Knowledge-based land Survey of urban HAbitations (NAKSHA)) எனப்படும் திட்டத்தின்மூலம் அரசாங்கத்தால் மேற்கொள்ளப்பட்ட நகர்ப்புற நில பட்டா வழங்குதல், சொத்து அட்டைகள் வழங்கப்படும். இது பட்டாக்கள் மற்றும் உரிமைகோரல்கள் குறித்து அதிகம் தெரிந்து கொள்வதற்கு வழிவகுக்கும். ஆனால் மாநிலங்களுக்கு இடையே வேறுபடும் நிலத்தின் உரிமையை நிர்வகிக்கும் சட்டங்களில் மாற்றம் தேவைப்படும்.
நிலப் பயன்பாடு (Land use)
நிலப் பயன்பாடு என்பது நிலம் மற்றும் இயற்கை வளங்களின் பயன்பாட்டின் திட்டமிடல் மற்றும் கட்டுப்பாட்டை உள்ளடக்கியது. விவசாய நிலத்தை விவசாயம் அல்லாத நிலமாக மாற்றுவது தொடர்பான சட்டங்களில் உள்ள குறைபாடுகள் வளர்ச்சியைக் கட்டுப்படுத்தும் அதே வேளையில், உணவு உற்பத்திக்கு வளமான நிலத்தைப் பாதுகாக்கவும் நகரமயமாக்கலுக்கு தேவையற்ற ‘வேளாண் நிலத்தை’ மட்டும் மாற்ற அனுமதிக்கவும் சமநிலையான அணுகுமுறை தேவைப்படுகிறது. நில மாற்றத்திற்கான தெளிவான சட்டங்கள் நில மதிப்பின் முழு திறனையும் பற்றிய அறிய முக்கிய காரணியாக இருக்கும்.
மேலும், தனியார் தலைமையிலான முயற்சிகளில் திறமையான நிலப் பயன்பாட்டை ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பு உறுதி செய்ய வேண்டும். ஏனெனில், நில ஒருங்கிணைப்பு (land pooling) மற்றும் துணைப்பிரிவு சட்டங்களால் செயல்படுத்தப்படும் அளவு தேவை. துணைப்பிரிவைத் தடுக்கும் சட்டங்கள் மற்றும் அளவின் பொருளாதாரத்தைச் சுருக்கும் நில உச்சவரம்பு சட்டங்கள் (land ceiling laws) ஊகங்களைக் கட்டுப்படுத்தும் அதே வேளையில் முழுமையான நில மதிப்பின் உணர்வை ஊக்குவிக்க கவனமாக மறு ஆய்வு செய்யப்பட வேண்டும். குறிப்பாக, மக்கள்தொகையின் ஏழை பிரிவுகளின் தேவைகளுக்கு நில வங்கிகள் விலைகளை நியாயமான வரம்புகளுக்குள் வைத்திருக்க அனுமதிக்க வேண்டும். இந்த நிலைமையை மேலும் சிக்கலாக்குவது என்னவென்றால், நிலப் பதிவுகளில் குடியிருப்பு நில வகைகள் முழுவதும் உடைமை அடிப்படையிலான பயன்பாட்டு உரிமைகள் (usufructuary rights) இருந்தாலும், அத்தகைய சூழல்களில் பட்டா வழங்குவது சமமான கொள்கையாக இருக்காது. இந்த பிரச்சனைகள் அரசியல் மற்றும் குழப்பமான நிர்வாக நடைமுறைகளில் சிக்கியுள்ளதால், நிலங்கள் செயலிழந்த வகையில் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.
நில மதிப்பீடு
நில மதிப்பீடு மற்றும் வரி கொள்கைகள் நகர்ப்புறப் பகுதிகளில் நில சந்தையை கணிசமாக பாதிக்கின்றன. நிலத்திற்கான சந்தையாக செயல்படுவதைத் தவிர, நகர்ப்புற நில சந்தை ஒரு பெரிய முதலீட்டு சந்தையாகவும் செயல்படுகிறது. இந்தச் செயல்பாட்டில், நில ஊக வணிகம் சந்தையிலிருந்து கணிசமான அளவு நிலத்தை எடுத்துச் செல்கிறது. காலியாக உள்ள நிலங்களுக்கு வரி விதிக்காதது நிலப் பயன்பாட்டு திறனை திறமையற்ற முறையில் பயன்படுத்தும் சூழலை உருவாக்குகிறது.
நில மேம்பாடு
நகர்ப்புற வளர்ச்சியின் முக்கிய அங்கமாக நில மேம்பாடு உள்ளது. உள்ளூர் கட்டிட விதிமுறைகள் அதிகபட்ச தள பரப்பு விகிதம் (Floor Area Ratio (FAR)), கட்டிட உயரம், தரைப் பரப்பு, ஓரங்கள் மற்றும் இடைவெளிகளை ஆகியவற்றை நிர்ணயிப்பதன் மூலம் அதிகபட்ச கட்டுமான இடத்தைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன. உயர கட்டுப்பாடுகள் மேம்பாடு செய்யக்கூடிய இடத்தை இழக்க வழிவகுக்கின்றன. இதன் விளைவாக புறநகர் விரிவடைதல் (suburban sprawl) மற்றும் செயற்கை பற்றாக்குறையால் சமூக செலவுகளை சுமத்துகிறது. ஒருங்கிணைந்த போக்குவரத்து-நில பயன்பாட்டுத் திட்டமிடல் மூலம் கட்டிட விதிமுறைகளைத் தளர்த்தலாம். போக்குவரத்து சார்ந்த மேம்பட்டு கொள்கைகள் (Transit-oriented development policies) ஒருங்கிணைப்பை அதிகரிக்கும், நெரிசலைக் குறைக்கும் மற்றும் வளங்களை உருவாக்கும் நகரங்களை உருவாக்குவதற்கு ஒரு எடுத்துக்காட்டாகும்.
சவால்கள்
இந்திய நகரங்களில் அதிகரித்துவரும் அடர்த்தியைத் தக்கவைக்க போதுமான உள்கட்டமைப்பை வழங்குவதில் உள்ள சவாலை அங்கீகரிக்கும் அதே வேளையில், நகர்ப்புற விரிவாக்கம் ஒரு பெரிய சவாலாக இருக்கலாம் என்று கொள்கை வகுப்பாளர்களிடையே ஒருமித்தக் கருத்து உள்ளது. கட்டுப்பாடு நிறைந்த கட்டிட விதிமுறைகள் அதிகமான விவசாய நிலத்தை விவசாயம் அல்லாத பயன்பாடுகளுக்கு மாற்ற வழிவகுக்கின்றன. தள பரப்பு விகித அதிகரிப்பதற்கு ஒருவர் வாதிடலாம். ஆனால், விதிமுறைகளை அமல்படுத்துவதில் அரசியல் விருப்பம் மற்றும் நிர்வாகத் திறன் இல்லாதது வளர்ச்சிக் கட்டுப்பாட்டு விதிமுறை சீர்திருத்தங்களை வடிவமைக்கும் போது கருத்தில் கொள்ளப்பட வேண்டும்.
தற்போதைய இந்திய நகர்ப்புற திட்டமிடல் வரைபடங்கள், முக்கிய நகரமைப்பு திட்டங்கள் மற்றும் மண்டல விதிமுறைகள் பெரிய முறைசாரா துறைக்கு வழங்கவில்லை. ‘முறைசாரா தன்மை’ (Informality) அது உண்மையான சந்தை இயக்கவியலைக் குறிக்கும் என்றாலும் அது அங்கீகரிக்கப்படவில்லை. இந்த இயக்கவியலை ஒருங்கிணைக்காமல் சீர்திருத்தம் செய்வது சந்தை நடவடிக்கைகளில் ஒரு செயற்கையான தடையை உருவாக்கும். முறை மற்றும் முறைசாரா தன்மை, நவீன திட்டமிடல் மற்றும் உள்ளூர் நிலைமைகள், சந்தை இயக்கவியல், சட்ட மற்றும் அரசாங்க விதிகளுக்கு இடையில் ஒரு சமநிலையைக் கண்டறிய வேண்டும்..
முக்கிய பிரச்சினைகளைத் தவிர, நில உடைமையின் மாற்றம், பதிவு மற்றும் கட்டிட அனுமதிகளைப் பெறுவது தொடர்பான தாமதமான மற்றும் சிக்கலான நடைமுறைகள், சட்டங்களில் ஒருமைப்பாடு இல்லாமை மற்றும் முரண்பட்ட விதிமுறைகளுடன் ஒரே மாதிரியான பாத்திரங்களை நிறைவேற்றும் பல நிறுவனங்கள்மீது முழுமையான மறுஆய்வு தேவை. பல மாநிலங்களில், நில பரிவர்த்தனைகளுக்கான நிலப் பதிவு செயல்முறை, சொத்து வரி முறை மற்றும் வருவாய் துறையால் பராமரிக்கப்படும் உரிமைப் பதிவு ஆகியவற்றிற்கு இடையே அதிக ஒருங்கிணைப்பை நாம் கொண்டு வரவேண்டும். சில நகரங்கள் நில வருவாய் மற்றும் நகராட்சி அமைப்புகளுக்கு இடையே பதிவுகளின் மாற்றத்தை ஒப்பீட்டளவில் நன்றாக நிர்வகித்திருந்தாலும், மற்றவை அவ்வாறு செய்யவில்லை. டிஜிட்டல் நகர நிலப் பதிவுகளை நிர்வகிக்க ஒரு துறை இருப்பது நிலத்தை சிறப்பாகப் பயன்படுத்த உதவும்.
இந்திய நகரங்கள் வளர்ச்சியடைந்து வருவதால், அவை நிலப் பயன்பாட்டுத் திறனை சரியான முறையில் பயன்படுத்த வேண்டும். பிரச்சினைகளை அடையாளம் காண, குறிப்பிட்ட அடிப்படை காரணங்கள் மற்றும் சீர்திருத்த உத்திகளை வகுக்க ஆழமாக ஆராய்வதன் மூலம் உயர்தர யோசனைகளிலிருந்து (higher-level ideas) குறிப்பிட்ட சீர்திருத்த நடவடிக்கைக்கு நாம் செல்ல வேண்டும்.
எழுத்தாளர் ஒரு அரசு ஊழியர்.