விற்பனைப் பத்திரங்களும் உச்சநீதிமன்றத் தீர்ப்பும்: சொத்து உரிமை குறித்து உச்ச நீதிமன்றம் கூறியது என்ன, அதற்கு என்ன பொருள்?

இந்த ஆண்டு வழங்கிய இரண்டு தீர்ப்புகளில், விற்பனைப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்வது என்பது தற்போதைய சட்டங்களின் கீழ் வாங்குபவர் சொத்தின் உரிமையாளராக மாறுவதைக் குறிக்காது என்று உச்சநீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியது. மேலும், 'கட்டமைப்பு ரீதியாக பலவீனமான' அமைப்பில் சீர்திருத்தங்கள் தேவைப்படலாம் என்று நீதிமன்றம் கூறியதன் விளக்கம் கீழே குறிப்பிட்டுள்ளது. அவை,

நவம்பர் 7-ம் தேதி, உச்சநீதிமன்றம், விற்பனைப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்வது என்பது தற்போதைய சட்டங்களின் கீழ் சொத்தின் உரிமையைக் குறிக்க வேண்டிய அவசியமில்லை என்று மீண்டும் வலியுறுத்தியது. இந்த ஆண்டு நீதிமன்றம் இதுபோன்ற கருத்தை தெளிவுபடுத்துவது இது இரண்டாவது முறையாகும்.

நவம்பர் மாதம் மட்டுமல்ல, ஏப்ரல் மாதத்திலும் நீதிமன்றம் தனது தீர்ப்புகளில், சொத்து ஆவணத்தைப் பதிவு செய்வது உரிமையை நிரூபிக்காது என்று தெளிவுபடுத்தியது. இரண்டு தீர்ப்புகளும், சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தை ஒரு குறு-நீதிமன்றமாக (mini-court) மாற்ற முயன்ற மாநில விதிகளை ரத்து செய்தன. இந்த விதிகளின்படி, விற்பனையாளர் உண்மையிலேயே நிலத்தைச் சொந்தமாக வைத்திருக்கிறாரா என்பதை துணைப் பதிவாளர்கள் சரிபார்க்க வேண்டும்.

இதன் மூலம், இந்தியாவில் பதிவு செய்வது என்பது ஒரு பரிவர்த்தனையைப் பதிவு செய்வது பற்றியது, உரிமையை நிரூபிப்பது பற்றியது அல்ல என்று நீதிமன்றம் கூறியது. இந்தியாவின் நிலப் பதிவு முறையை "கட்டமைப்பு ரீதியாக பலவீனமானது" என்றும், நவம்பர் மாத உத்தரவில், "சொத்து பதிவு முறையை இறுதி நில உரிமைகளை" ஒருங்கிணைக்க "மாற்று முன்னுதாரணமாக" பிளாக்செயின் தொழில்நுட்பத்தைப் (blockchain technology) பயன்படுத்த பரிந்துரைத்தது.

இந்த இரண்டு தீர்ப்புகளும் ஒன்றாக ஒரு தெளிவான பொருளைக் கொண்டுள்ளன.

'பதிவு' (registration) என்றால் என்ன?

சொத்துப் பதிவு தொடர்பான அரசாங்கத்தின் அதிகாரங்கள் மூன்று சட்டங்களிலிருந்து வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன. இந்த சட்டங்கள் சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம்-1882 (Transfer of Property Act), இந்திய முத்திரைச் சட்டம்-1899 (Indian Stamp Act) மற்றும் பதிவுச் சட்டம்-1908 (Registration Act) போன்றவை ஆகும். இந்த சட்டங்கள் அரசாங்கம் என்ன செய்ய முடியும் என்பதையும் கட்டுப்படுத்துகின்றன.

சொத்து பரிமாற்றச் சட்டமானது (Transfer of Property Act), விற்பனை, பரிசு, குத்தகை அல்லது அடமானங்கள் மூலம் செய்யப்படும் உரிமையை மாற்றுவதை வரையறுக்கிறது. முத்திரைச் சட்டம் (Stamp Act) அரசாங்கத்திற்கு வரியில் பங்கு கிடைப்பதை உறுதி செய்கிறது. மேலும், பதிவுச் சட்டம் (Registration Act) ஆவணங்களைப் பதிவு செய்வதற்கு அடிப்படையாக அமைகிறது.

ஒவ்வொரு பரிவர்த்தனையும் துணைப் பதிவாளரிடம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். இதனால், யார் யாருக்கு என்ன விற்றார்கள்? என்பதற்கான ஒரு பொதுப் பதிவை உருவாக்குகிறது.

இருப்பினும், பதிவு பரிவத்தனையை மட்டுமே பதிவு செய்கிறது. இது சொத்தை உண்மையிலேயே யார் வைத்திருக்கிறார்கள் என்பதை உறுதிப்படுத்தாது. அதற்கு பதிலாக, இந்த அமைப்பு ஒரு அனுமானப் பட்டாவை நம்பியுள்ளது. இதன் பொருள் பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணம் உரிமையின் அனுமானத்தை மட்டுமே உருவாக்குகிறது.

இருப்பினும், இந்த அனுமானத்தை நீதிமன்றத்தில் சவால் செய்யலாம். சுமார் 66 சதவீத குடிமை வழக்குகள் நில உரிமை தொடர்பாக இருப்பதற்கு இது ஒரு முக்கிய காரணமாகும்.

ஏப்ரல் 2025 உத்தரவு

தமிழ்நாட்டைச் சேர்ந்த கே.கோபி vs துணைப் பதிவாளர் (K Gopi vs Sub Registrar) வழக்கில், 1908-ம் ஆண்டு பதிவுச்சட்டத்தின் கீழ் உருவாக்கப்பட்ட தமிழ்நாடு பதிவு விதிகளில், அரசானது விதி 55A-ஐச் சேர்த்தது. இதில், அசையாச் சொத்தைப் பதிவு செய்வதற்காக ஒரு ஆவணம் சமர்ப்பிக்கப்படும்போது, ​​சில ஆவணங்கள் சமர்ப்பிக்கப்படாவிட்டால் பதிவு அதிகாரி அதைப் பதிவு செய்யக்கூடாது என்று இந்த விதி கூறியது. ஏனெனில், விற்பனையாளர் சொத்தின் மீது உரிமைகளைப் பெற்ற, முந்தைய உண்மையான பத்திரத்தை அந்த நபர் காட்ட வேண்டும். அவர்கள் சொத்துக்கான வில்லச் சான்றிதழையும் காட்டவேண்டும். மேலும், அது வழங்கப்பட்ட நாளிலிருந்து பத்து நாட்களுக்குள் பெறப்பட வேண்டும். சில சந்தர்ப்பங்களில், பட்டா மற்றும் வரி ரசீதுகள் போன்ற வருவாய்ப் பதிவுகளையும் சமர்ப்பிக்க வேண்டும் என்றும் கூறப்பட்டுள்ளது.

தங்களுக்குச் சொந்தமில்லாத சொத்தை யாரும் விற்கக்கூடாது என்பதை உறுதி செய்வதன் மூலம் மோசடியைத் தடுப்பதற்காக அரசானது இந்த விதியை அறிமுகப்படுத்தியது. ஆனால் நடைமுறையில், இந்த விதி பல அதிகாரத்துவ சிக்கல்களை உருவாக்கியது. மிகவும் பழைய ஆவணங்களைக் கண்டுபிடிப்பதற்கும், குடும்பங்கள் இப்போது போராடுகின்றன. மூதாதையர் சொத்துக்களைக் கொண்டவர்கள் இன்னும் அதிக சிரமத்தை எதிர்கொள்கின்றனர், ஏனெனில் இந்த சொத்துக்களில் பலவற்றில் பதிவு பத்திரங்கள் இல்லை.

உச்சநீதிமன்றத்தில் தொடரப்பட்ட வழக்கில், மனுதாரரின் விற்பனைப் பத்திரத்தை இந்த விதியின்கீழ் பதிவு செய்ய துணைப் பதிவாளர் மறுத்துவிட்டார். மேலும், உயர் நீதிமன்றமும் இந்த நிராகரிப்பை உறுதி செய்தது. பின்னர் வழக்கு உச்சநீதிமன்றத்திற்குச் சென்றதுடன், இந்த விதியை உச்சநீதிமன்றம் ரத்து செய்து, பதிவுச் சட்டம் துணைப் பதிவாளர்களுக்கு உரிமை அல்லது உரிமையைச் சரிபார்க்க அதிகாரம் அளிக்கவில்லை என்றும், அவர்களின் பங்கு வெறும் நிர்வாகப் பதவி என்றும், அவர்களின் ஒரே பணி ஆவணங்கள் ஒழுங்காக உள்ளதா என்பதையும், மனுதாரர் தாமாக முன்வந்து அதில் கையெழுத்திட்டுள்ளனவா என்பதையும் சரிபார்ப்பது மட்டுமே என்றும் கூறியது.

"விற்பனையாளர் மாற்ற விரும்பும் சொத்தின் உரிமையைக் கொண்டிருக்கிறாரா என்பதை உறுதி செய்வது துணைப் பதிவாளர் அல்லது பதிவு அதிகாரியின் செயல்பாடு அல்ல," என்று நீதிமன்றம் கூறியது. நடைமுறைத் தேவைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட்டவுடன், ஆவணம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்றும் கூறியது.

விற்பனையாளருக்கு ஏற்கனவே உள்ள உரிமைகளை மட்டுமே பதிவு செய்கிறது என்று நீதிமன்றம் கூறியது. விற்பனையாளருக்கு எந்த உரிமைகளும் இல்லையென்றால், பதிவு அவற்றை உருவாக்காது. இதனால், தமிழ்நாடு விதி மூலச் சட்டத்தை (parent law) மீறி செல்லாது என்று தீர்ப்பளித்தது.

நவம்பர் 2025 தீர்ப்பு

இரண்டாவது வழக்கான, சமியுல்லா vs பீகார் மாநிலம் (Samiullah vs State of Bihar) என்ற வழக்கானது, விற்பனையாளர் ஜமாபந்தி (jamabandis) எனப்படும் பிறழ்வு ஆதாரம் (proof of mutation) அல்லது அனுமதிக்கப்பட்ட ஒதுக்கீட்டுச் சான்றிதழைச் (holding allotment certificate) சமர்ப்பிக்காவிட்டால், பதிவை மறுக்க துணைப்-பதிவாளர்களுக்கு அதிகாரம் அளித்த இதேபோன்ற விதியை கையாண்டது.

பிறழ்வு (Mutation) என்பது விற்பனைக்குப் பிறகு புதிய உரிமையைக் காட்டும் வகையில் அரசாங்க நிலப் பதிவேடுகளைப் புதுப்பிக்கும் செயல்முறையாகும். பீகாரின் தர்க்கம் எளிமையானது. நிலம் விற்பனையாளரின் பெயரில் மாற்றப்படவில்லை என்றால், விற்பனையாளர் அதை விற்க முடியாது.

ஆனால் நிலத்தில் நிலைமை மிகவும் வித்தியாசமாக இருந்தது. பீகாரின் பெரும்பகுதியில், கணக்கெடுப்பு மற்றும் தீர்வு செயல்முறை பத்தாண்டுகளாக முழுமையடையாமல் இருந்தது. மேலும், பெரும்பாலான ஜமாபந்திகள் (jamabandis) இன்னும் நீண்ட காலமாக இறந்துபோன மூதாதையர்களின் பெயர்களில் இருந்தன.

இந்த விதி நல்ல நோக்கங்களைக் கொண்டுள்ளது என்று உச்சநீதிமன்றம் கூறியது. ஆனால் அது சட்டப்பூர்வமாக தவறானது மற்றும் நடைமுறையில் பின்பற்ற முடியாது.

"பதிவு செய்யக்கூடிய ஆவணத்தை நிகழ்நேர நிலப் பதிவுகளுடன் பொருத்தி வைக்கும் அரசின் நோக்கத்தை நாங்கள் பாராட்டுகிறோம் என்றாலும், பிறழ்வு செயல்முறை (process of mutation) மற்றும் கணக்கெடுப்பு மற்றும் தீர்வு செயல்முறை (process of survey and settlement) எங்கும் நிறைவடையவில்லை என்பதைக் கருத்தில் கொண்டு ஒரு பெரிய இடைவெளி இருப்பதாக உள்ளது" என்று நீதிமன்றம் கூறியது.

பதிவு செய்வதற்கான நிபந்தனையாக மாற்றுவது மக்களின் சுதந்திரத்தை கட்டுப்படுத்துவதாக நீதிமன்றம் கூறியது. சொத்துக்களை வைத்திருக்கவும் விற்கவும் அவர்களின் உரிமையை அது கட்டுப்படுத்தியது.

"சொத்தை எளிதாகவும் பயனுள்ளதாகவும் மாற்றுவதைத் தடுக்கும் விதிகள், ஒழுங்குமுறைகள் அல்லது சட்டத்தின் தேவை சட்டவிரோதமானது" என்று நீதிமன்ற அமர்வு கூறியது.  பின்னர் அது பீகார் அரசாங்கத்தின் அறிவிப்பை ரத்து செய்தது. இந்த அறிவிப்பை தன்னிச்சையானது மற்றும் அரசாங்கத்தின் சட்ட அதிகாரங்களுக்கு அப்பாற்பட்டது என்று நீதிமன்றம் கூறியது.

உரிமை குறித்து உச்சநீதிமன்றம் என்ன கூறியது?

இரண்டு வழக்குகளிலும், ஒரு சொத்தை யாருக்குச் சொந்தமாக்குவது என்பதை சிவில் நீதிமன்றங்கள்தான் தீர்மானிக்க வேண்டும். துணைப் பதிவாளர்கள் உரிமையை தீர்மானிக்க முடியாது என்று உச்சநீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியது. இந்தியா ஒரு அனுமான உரிமை முறையைப் (presumptive title system) பின்பற்றுகிறது என்றும், துணைப் பதிவாளரின் பங்கு பரிவர்த்தனைகளைப் பதிவு செய்வதற்கு மட்டுமே என்றும் அது கூறியது.

பதிவு என்பது ஒரு ஒப்பந்தம் நடந்ததை மட்டுமே காட்டுகிறது. நிலம் உண்மையில் யாருக்குச் சொந்தமானது என்பதை அது நிரூபிக்கவில்லை என்று நீதிமன்றம் கூறியது. தமிழ்நாட்டின் விதி 55A மற்றும் பீகாரின் ஜமாபந்தி சான்று போன்ற விதிகளின் உரிமையை நீதிமன்றம் ரத்து செய்தது. ஏனெனில், நிலம் யாருக்குச் சொந்தமானது என்பதை பதிவாளர்கள் தீர்மானிக்கும்படி அவை கட்டாயப்படுத்தியதால் இந்த விதிகள் தவறானவையாகக் கருதப்படும். உரிமையை தீர்மானிக்க நீதிமன்றங்களுக்கு மட்டுமே அதிகாரம் உள்ளது.

பிளாக்செயின் தொழில்நுட்பம் (blockchain technology) குறித்து நீதிமன்றம் என்ன குறிப்பிட்டது?

பீகார் தீர்ப்பில், நீதிமன்றம் சீர்திருத்தத்திற்கான ஒரு திட்டத்தையும் அது பரிந்துரைத்தது. பிளாக்செயின் அடிப்படையிலான சொத்துப் பதிவுக்கு மாற அரசாங்கத்தை வலியுறுத்தியது.

டிஜிட்டல் இந்தியா நிலப் பதிவுகள் நவீனமயமாக்கல் திட்டம் (Digital India Land Records Modernisation Programme (DILRMP)) மற்றும் தேசிய பொதுவான ஆவணப் பதிவு அமைப்பு (National Generic Document Registration System (NGDRS)) போன்ற முயற்சிகள் சொத்துப் பதிவுகளை கணினிமயமாக்குவதில் முன்னேற்றம் அடைந்துள்ளன. ஆனால், பழைய ஆவணங்களை மின்வருடி (scan) மூலம் பிரதி எடுப்பது மட்டுமே அடிப்படை பிழைகளை சரிசெய்யாது என்று அது குறிப்பிட்டது.

"மின்னணுமயமாக்கல் (Digitisation) என்பது ஏற்கனவே உள்ள காகிதப் பதிவின் மின்னணு நகலை உருவாக்கும் செயல்முறையாகும். மேலும், உண்மையானப் பதிவு துல்லியமற்றதாகவோ, முழுமையற்றதாகவோ அல்லது சர்ச்சைக்கு உட்பட்டதாகவோ இருந்தால், டிஜிட்டல் பதிப்பு குறைபாட்டை நிலைநிறுத்தும்" என்று நீதிமன்றம் கூறியது.

நிலப் பதிவில் ஒருமைப்பாடு மற்றும் நம்பிக்கையைக் கொண்டுவர, நிரந்தர மற்றும் வெளிப்படையான முறையில் தரவைச் சேமிக்கும் டிஜிட்டல் பதிவேடாக digital (ledger) பிளாக்செயின் தொழில்நுட்பத்தை ஆராயுமாறு நீதிமன்ற அமர்வு பரிந்துரைத்தது.

ஒவ்வொரு பரிவர்த்தனையையும் கண்காணிக்கக்கூடியதாகவும், "மிகவும் பாதுகாப்பானதாகவும், வெளிப்படையானதாகவும், சேதப்படுத்த முடியாததாகவும்" மாற்றவும், இந்தியா அதன் தற்போதைய "அனுமான உரிமை" (presumptive title) அமைப்பிலிருந்து ஒரு உறுதியான உரிமை முறைக்கு மாறவும், பதிவு செய்வதே அரசால் உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்ட உரிமையின் சான்றாக மாறும் என்றும் நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.

நிலப் பதிவில் பிளாக்செயின் மற்றும் பிற தொழில்நுட்பங்களை எவ்வாறு ஒருங்கிணைக்க முடியும் என்பதை ஆய்வு செய்யுமாறும், இந்த மாற்றத்திற்கான புதிய சட்ட கட்டமைப்பை உருவாக்குவது குறித்து மாநிலங்கள், நிபுணர்கள் மற்றும் ஒன்றியத்துடன் கலந்தாலோசிக்குமாறும் நீதிமன்றம் இந்திய சட்ட ஆணையத்தைக் கேட்டுக் கொண்டது.

Original Article:  Sale deeds and SC:  What apex court has said about property ownership and what it means.