நிலம் கையகப்படுத்துதலுடன் (land acquisition) ஒப்பிடுகையில், நகரத் திட்டமிடல் திட்டங்கள் (town planning schemes) இடப்பெயர்ச்சியைக் குறைக்கின்றன. அவை பயன்களின் சமமான பகிர்வை உறுதி செய்கின்றன மற்றும் விரைவான நகர்ப்புற வளர்ச்சிக்கும் வழிவகுக்கின்றன.
இராஜஸ்தான் சமீபத்தில் மாநிலத்தின் முதல் நில ஒருங்கிணைப்புத் திட்டத்தை (land pooling scheme) அறிவித்துள்ளது. இத்திட்டம், நிலம் கையகப்படுத்துதலுக்கு உதவுவதோடு, சாலைகள், உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வளர்ச்சிப் பணிகளுக்குத் தேவையான நிலத்தையும் வழங்கும் என்று அரசு நம்பிக்கையுடன் உள்ளது. மற்ற மாநிலங்களும் நில ஒருங்கிணைப்புத் திட்டங்களைச் செயல்படுத்துவது குறித்து தீவிரமாகச் சிந்தித்து வருகின்றன. குஜராத் மற்றும் மகாராஷ்டிரா போன்ற மாநிலங்கள் வெற்றி கண்டிருந்தாலும், உள்ளூர் அளவிலான புத்தாக்கங்களையும் நிறுவன நெகிழ்வுத்தன்மையையும் பொறுத்தே இதன் தாக்கம் பெருமளவில் அமையும்.
இந்தியாவில் நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்புத் திட்டங்கள் வரலாற்றுரீதியாக நிலம் கையகப்படுத்துதலையே சார்ந்திருந்தன. குறிப்பாக, 2013-ம் ஆண்டின் 'நிலம் கையகப்படுத்துதல், மறுவாழ்வு மற்றும் மீள்குடியேற்றத்தில் நியாயமான இழப்பீடு மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மைக்கான உரிமைச் சட்டம்' (Right to Fair Compensation and Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act) இயற்றப்பட்ட பிறகு, இந்த செயல்முறை மேலும் சிக்கலானதாகவும், நிதிச்சுமை மிக்கதாகவும் மாறியுள்ளது. நிலம் கையகப்படுத்துதலின் வரம்புகள் கட்டமைப்புரீதியாகவும் நடைமுறைரீதியாகவும் உள்ளன. 2013-ம் ஆண்டு சட்டத்திற்கு முன்பே, கையகப்படுத்தும் செயல்முறைகள் அதிக நேரம் எடுப்பவையாகவும், அடிக்கடி சர்ச்சைக்குரியவையாகவும் இருந்தன. 2013-க்குப் பிறகு, மறுவாழ்வு மற்றும் மீள்குடியேற்ற விதிகள் சேர்க்கப்பட்டதால் நிதிப் பொறுப்புகள் மேலும் அதிகரித்துள்ளன. இதனால், நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்புக்காகப் பெரிய அளவிலான நிலம் கையகப்படுத்துதல் சாத்தியமற்றதாகி வருகிறது. இதன் விளைவாக, திட்டமிடப்பட்ட உள்கட்டமைப்புக்கும் அதன் செயலாக்கத்திற்கும் இடையே ஒரு பெரிய இடைவெளி உருவாகியுள்ளது. நிலத்தைத் திரட்ட முடியாததால், திட்டங்கள் பெரும்பாலும் முழுமையாகச் செயல்படுத்தப்படுவதில்லை.
நிலங்களை ஒன்றிணைப்பது குறித்து
மாநிலங்கள் பல்வேறு தீர்வுகளை முயற்சித்த போதிலும், நில ஒன்றிணைப்பு வழிமுறைகள், குறிப்பாக நகரத் திட்டமிடல் (Town Planning (TP)) திட்டங்கள், ஒரு நடைமுறைக்கு உகந்த மாற்றாக உருவெடுத்துள்ளன. நில ஒருங்கிணைப்பு மாதிரியின்கீழ், நில உரிமையாளர்கள் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டிற்காகத் தங்கள் நிலத்தின் ஒரு பகுதியைத் தாமாக முன்வந்து பங்களிக்கின்றனர். அதற்குப் பதிலாக, மேம்படுத்தப்பட்ட மற்றும் வசதிகள் செய்யப்பட்ட நிலத்தின் ஒரு பகுதியை அவர்கள் பெறுகிறார்கள். இந்த முறை, கட்டாயமாக நிலம் கையகப்படுத்துவதற்கான தேவையைக் குறைத்து, மேம்பாட்டின் பலன்கள் அனைத்துத் தரப்பினரிடையேயும் பகிரப்படுவதையும் இது உறுதி செய்கிறது.
குஜராத் மற்றும் மகாராஷ்டிராவில் பரவலாகச் செயல்படுத்தப்படும் நகரத் திட்டமிடல் திட்டம், இந்தியாவில் மிகவும் வெற்றிகரமான நில ஒன்றிணைப்பு மாதிரிகளில் ஒன்றாகும். இந்த மாதிரியின்கீழ், நில உரிமையாளர்கள் சாலைகள், பூங்காக்கள், பொது வசதிகள் மற்றும் பொருளாதாரரீதியாக பின்தங்கிய பிரிவினருக்கான வீடுகள் போன்ற உள்கட்டமைப்புகளை வழங்குவதற்காகத் தங்கள் நிலத்தில் சுமார் 25-40%-ஐத் தாமாக முன்வந்து வழங்குகிறார்கள். மீதமுள்ள நிலம் (60-75%), சிறந்த வடிவம், முறையான வசதிகள் மற்றும் அதிக மதிப்பு கொண்ட மறுசீரமைக்கப்பட்ட மனைகளாக அவர்களுக்குத் திருப்பி அளிக்கப்படுகிறது. இந்த முறை, நில ஒருங்கிணைப்பு, உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் மற்றும் செலவு மீட்பு ஆகியவற்றை ஒரே கட்டமைப்பிற்குள் இணைக்கிறது.
நகரத் திட்டமிடல் (TP) திட்டத்தின் ஒரு முக்கிய பலம் அதன் பங்கேற்பு மற்றும் மக்கள் மைய அணுகுமுறையாகும். மேலும், இது நிதிரீதியாகத் தன்னிறைவு பெற்றதாகவும் உள்ளது. ஏனெனில், நில உரிமையாளர்களிடமிருந்து முன்பணமாகப் பெறுவதற்குப் பதிலாக, மேம்பாட்டுப் பணிகளின் போது கூடுதல் கட்டணங்கள் வசூலிக்கப்படுகின்றன. நிலம் கையகப்படுத்துதலுடன் ஒப்பிடுகையில், நகரத் திட்டமிடல் (TP) திட்டங்கள் இடப்பெயர்ச்சியைக் குறைக்கின்றன, சமமான பலன் பகிர்வை உறுதி செய்கின்றன. மேலும், சுற்றுச்சூழல் உணர்திறன் மிக்க பகுதிகளைப் பாதுகாக்கும் அதேவேளையில், விரைவான நகர்ப்புற வளர்ச்சிக்கு வழிவகுக்கின்றன. அதன் ஆற்றலை உணர்ந்து, இந்திய அரசு 2019 முதல் நகரத் திட்டமிடல் (TP) திட்டங்களை ஊக்குவித்து வருகிறது.
இருப்பினும், நில ஒருங்கிணைப்பு என்பது ஒரு புதிய யோசனை அல்ல. உதாரணமாக, குஜராத்தில், இது கிட்டத்தட்ட 100 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு அறிமுகப்படுத்தப்பட்டு, 1976-ம் ஆண்டின் குஜராத் நகரத் திட்டமிடல் மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுச் சட்டத்தின் கீழ் முறைப்படுத்தப்பட்டது. காலப்போக்கில், குஜராத்தில் அகமதாபாத், சூரத், ராஜ்கோட், வதோதரா மற்றும் காந்திநகர் ஆகிய பகுதிகளில் 1,000 சதுர கிலோமீட்டருக்கும் அதிகமான நிலப்பரப்பு நகரத் திட்டமிடல் (TP) திட்டங்கள் மூலம் திட்டமிடப்பட்டுள்ளது.
ஆனால் குஜராத்தைப் போலல்லாமல், மகாராஷ்டிரா காலப்போக்கில் நகரத் திட்டமிடல் (TP) திட்டங்களைச் செயல்படுத்துவதற்கான தனது சட்டப்பூர்வ விதிகளைப் புதுப்பிக்கத் தவறிவிட்டது. இருப்பினும், புனே மற்றும் மும்பை பெருநகர மண்டல மேம்பாட்டு ஆணையம் ஆகியவை, நகரின் புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் அடிப்படை வசதிகள் கொண்ட நிலங்களை வழங்குவதற்காக, சமீபத்தில் இந்த மாதிரியை மீண்டும் ஏற்றுக்கொண்டுள்ளன.
முன்மாதிரியான மாதிரி (Exemplary model)
மற்ற மாநிலங்கள் இந்த மாதிரியைச் செயல்படுத்த முயன்றபோதிலும், அது எளிதாக இருக்கவில்லை. உதாரணமாக, கவுஹாத்தியில், 1985-ம் ஆண்டின் கவுஹாத்தி பெருநகர மேம்பாட்டு ஆணையச் சட்டம் (Guwahati Metropolitan Development Authority Act), மேம்பாட்டுத் திட்டங்களைத் தயாரிப்பதற்கும் செயல்படுத்துவதற்குமான விதிகளை உள்ளடக்கியிருந்தபோதிலும், நில ஒதுக்கீட்டிற்கான சதவீதங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் பங்களிப்புகள் உள்ளிட்ட முக்கிய அம்சங்களில் தெளிவு இல்லாமல் இருந்தது. மற்றொரு பெரிய சவால், டிஜிட்டல் மயமாக்கப்பட்ட நிலப் பதிவேடுகள் இல்லாததும் அதே அளவு குறிப்பிடத்தக்க சவாலாக இருந்தது. கவுஹாத்தியில் நிலப் பதிவேடுகள் கைமுறையாகப் பராமரிக்கப்பட்டன (maintained manually). மேலும், வருவாய்ப் பதிவேடுகளுக்கும் கள நிலவரங்களுக்கும் இடையே முரண்பாடுகள் காணப்பட்டன.
இந்தச் சிக்கல்களைக் கையாள்வதற்காக, அதிக நேரம் எடுக்கும் கூட்டு அளவீட்டு ஆய்வுகளை (joint measurement surveys) நடத்துவதற்குப் பதிலாக, தற்போதுள்ள வரைபடம் அப்படியே தக்கவைக்கப்பட்டது. மேலும், வருவாய்ப் பதிவேடுகளில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலப் பரப்புகளின் அடிப்படையில் இறுதி மனை ஒதுக்கீடுகள் செய்யப்பட்டன. இது திட்டத்தைத் தயாரிக்கத் தேவைப்படும் நேரத்தைக் கணிசமாகக் குறைத்தது. திட்டத்தை மேலும் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியதாக மாற்றுவதற்காக, நில உரிமையாளர்களிடமிருந்து தேவைப்படும் பங்களிப்பைக் குறைப்பது மற்றொரு முக்கியமான முடிவாக இருந்தது. வழக்கமாக 35-45% நிலம் பங்களிக்க வேண்டிய நிலையில், தனியார் நில உரிமையாளர்கள் தங்களது நிலத்தில் 12-15% மட்டுமே பங்களிக்குமாறு கேட்டுக்கொள்ளப்பட்டனர். இதில், பங்களிக்கப்பட்ட நிலம் முக்கியமாக சாலை உள்கட்டமைப்பை மேம்படுத்துவதற்காகப் பயன்படுத்தப்பட்டது.
இராஜஸ்தானில், நில ஒருங்கிணைப்பு 2016 முதலே சட்டப்பூர்வ விதிகளில் அங்கீகரிக்கப்பட்டிருந்தது. இருப்பினும், அனுபவமின்மையால் அவர்கள் சில தடைகளைச் சந்தித்தனர். தற்போது, நில உரிமையாளர்கள் மீதான நிதிச் சுமை கட்டுக்குள் இருப்பதை உறுதிசெய்வதற்காக, மாநிலத்தில் நில மதிப்பு கணக்கீடுகளில் மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டு வருகின்றன. அரசாங்கம் செலவின் ஒரு பகுதியை ஏற்றுக்கொண்டுள்ளது. இது இத்திட்டத்தை மேலும் சமமானதாகவும் ஈடுபாடுள்ளதாகவும் ஆக்குகிறது.
தமிழ்நாடு, மத்தியப் பிரதேசம் மற்றும் டெல்லி போன்ற, நில ஒருங்கிணைப்புத் திட்டத்தை செயல்படுத்தைவிருக்கும் மாநிலங்களும், வழக்கமான அணுகுமுறைகளைக் கடந்துசெல்ல வேண்டியுள்ளது. முதலில் நில ஒருங்கிணைப்பின் மதிப்பை நில உரிமையாளர்களுக்கு உணர்த்த வைப்பது, அதன் நன்மைகளைத் தெரிவிப்பது மற்றும் அணுகுமுறைகளைச் சூழலுக்கு ஏற்றவாறு அமைப்பது ஆகியவை அவர்களின் முதன்மை சவால்களாகும். குறிப்பாக, நில ஒருங்கிணைப்புத் தேவைகள் குறித்த சட்டம், சரிசெய்யப்பட்ட நிலப் பங்களிப்பு வழிமுறைகள் மற்றும் சமமான நிதி மாதிரிகள் போன்ற காரணிகள் கூட்டாக நகர ஒருங்கிணைப்புத் திட்டங்களின் வெற்றியைத் தீர்மானிக்கும்.
அமித் கோடேச்சா, நகரத் திட்டமிடல் திட்டங்கள் குறித்து பல்வேறு மாநில அரசுகளுக்கு ஆலோசனை வழங்கும் ஒரு நகரத் திட்டமிடுபவர் ஆவார்.
original article : How land pooling solves acquisition woes? -Amit Gotecha