உள்கட்டமைப்பு மற்றும் சாலைகள் அமைப்பதற்காக நிலங்களை ஒருங்கிணைத்தல். -டி.கே. ராமச்சந்திரன்

 நிலத்தின் ஒரு பகுதியை நில உரிமையாளரிடமே ஒப்படைப்பதன் மூலம், அவர்களை அந்த வளர்ச்சித் திட்டத்தில் ஒரு பங்களிப்பாளராக மாற்றுதல்.

போக்குவரத்து நெரிசலைக் குறைக்கவும், வாகனப் போக்குவரத்தை எளிதாக்கவும் பெரிய நகரங்களுக்கு விரைவில் புறவழிச்சாலைகள் (Bypasses) அல்லது வெளிவட்டச் சாலைகள் (Ring roads) அமைக்கப்படும் என்று சமீபத்தில் செய்திகள் வெளியாகி இருந்தன. இது வரவேற்கத்தக்க ஒரு நடவடிக்கை என்றாலும், இதற்குத் தேவையான நிலத்தைக் கையகப்படுத்துவது ஒரு மிகப்பெரிய சவாலாக இருக்கும். இந்த நிலப் பிரச்சினைக்குத் தீர்வு காணப்படாவிட்டால், மிகச் சிறந்த முறையில் திட்டமிடப்பட்ட திட்டங்கள் கூடத் தோல்வியில் முடியக்கூடும். இந்தச் சவாலை எதிர்கொள்வதற்கான சில சாத்தியமான தீர்வுகள் பின்வருமாறு:

நெடுஞ்சாலைகளுக்கு இருபுறமும் உள்ள பகுதிகள் குறிப்பிடத்தக்கப் பொருளாதார வளர்ச்சியை ஏற்படுத்துகின்றன. இருப்பினும், எளிதான போக்குவரத்து வசதி மற்றும் நிலத்தின் மதிப்பு அதிகரிப்பு போன்ற நன்மைகள் பெரும்பாலும் நெடுஞ்சாலையை ஒட்டியே அமைந்துள்ள இடங்களுக்கு மட்டுமே கிடைக்கின்றனவே தவிர, உட்புறக் கிராமங்களுக்கோ அல்லது பகுதிகளுக்கோ சென்றடைவது அரிதாகவே உள்ளது. நெடுஞ்சாலையைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகள் முறையான திட்டமிடல் இல்லாமலும், பெரும்பாலான நிலங்கள் தனிநபர்களுக்குச் சொந்தமானதாகவும் இருப்பதால், சிறிய உணவகங்கள் மற்றும் கடைகள் போன்ற வசதிகள் எவ்வித திட்டமிடலும் இன்றி உருவாகிவிடுகின்றன. இது தேவையற்ற போக்குவரத்து நெரிசலையும் தடங்கல்களையும் ஏற்படுத்துகிறது. பல்வேறு இடங்களை விரைவாக இணைப்பதும், பயண நேரத்தைக் குறைப்பதுமே ஒரு நெடுஞ்சாலையின் முதன்மை நோக்கமாகும், ஆனால் இத்தகைய திட்டமிடப்படாத வளர்ச்சிகள் அந்த நோக்கத்தையே வீணடிக்கின்றன. மேலும், நெடுஞ்சாலைகளை ஒட்டி உருவாகும் இத்தகைய நகரமயமாக்கல், குப்பைகள் குவிவதற்கும் அடிப்படைப் பொதுநல வசதிகள் தட்டுப்பாடு அடைவதற்கும் வழிவகுத்து பல்வேறு பிரச்சனைகளை உருவாக்குகிறது.

நெடுஞ்சாலை மேம்பாட்டின் ஒரு பகுதியாக, அதைச் சுற்றியுள்ள நிலப்பகுதிக்கான திட்டமிடலையும் சேர்த்துக் கொண்டால் இந்தப் பிரச்சினைகளுக்குத் தீர்வுகாண முடியும். இருப்பினும், இதற்கு இன்னும் கூடுதல் நிலங்களைக் கையகப்படுத்த வேண்டியிருக்கும். நில உரிமையாளர்கள் பெரும்பாலும் இத்தகைய திட்டமிடல் செயல்முறைகளுக்கு ஒத்துழைப்பதில்லை மற்றும் வழக்கமாக நிலம் கையகப்படுத்துவதற்கு எதிர்ப்பு தெரிவிக்கின்றனர். இதனால், இது ஒரு மிகப்பெரிய சிக்கலாக உருவெடுத்துள்ளது.

நிலப்பற்றாக்குறை என்பது சாலைத் திட்டங்களுக்கு மட்டுமின்றி, அனைத்துக் கட்டமைப்புத் திட்டங்களுக்கும் ஒரு பெரிய கவலையாக மாறிவருகிறது.                  தொழிலாளர் மற்றும் வங்கித் துறைகளில் மேற்கொள்ளப்பட்ட சீர்திருத்தங்களைப் போல, இதற்கும் அவசரமான கட்டமைப்புச் சீர்திருத்தங்கள் தேவைப்படும் ஒரு பிரச்சினையாகவே பார்க்கப்படுகிறது. திருத்தப்பட்ட நிலக் கையகப்படுத்துதல் சட்டங்கள், மறுவாழ்வு மற்றும் மீள்குடியேற்றக் கொள்கைகள் (நிலத்தை அரசிடம் கொடுக்கும் மக்களுக்கு மாற்று இடம், நஷ்டஈடு மற்றும் வாழ்வாதாரம் அமைத்துத் தரும் அரசின் கொள்கை) மற்றும் நெடுஞ்சாலைகளுக்கான சிறப்புச் சட்டங்கள் ஆகியவை நிலத்தை கையகப்படுத்தும் செயல்முறையை எளிதாகவும் வேகமாகவும் மாற்றியுள்ளன. இருப்பினும், நிலக் கையகப்படுத்துதலுக்கு எதிரான போக்கு தொடர்ந்து நீடிப்பதால், திட்டங்கள் காலதாமதம் ஆவதோடு அவற்றின் செலவுகளும் கணிசமாக அதிகரித்து வருகின்றன.

எனவே, நிலம் கையகப்படுத்துதல் மற்றும் சாலை ஓரங்களைத் திட்டமிடுதல் தொடர்பான சிக்கல்களை எவ்வாறு தீர்க்கலாம் என்பதை ஆராயவேண்டிய அவசரத் தேவை தற்போது ஏற்பட்டுள்ளது.

நிலம் கையகப்படுத்துதலுக்கு எதிரான போராட்டங்கள்

சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, தமிழ்நாட்டில் சில நெடுஞ்சாலைத் திட்டங்களுக்காக, குறிப்பாகப் புதிய வழித்தடப் புறவழிச் சாலைகள் அமைப்பதற்காக நிலம் தேவைப்பட்டது. இருப்பினும், நில உரிமையாளர்களிடமிருந்து வந்த எதிர்ப்புகளும் போராட்டங்களும் ஒரு பெரிய சவாலாக மாறின. சாலைகளுக்குப் பக்கத்தில் இருக்கும் நிலங்களின் மதிப்பு பன்மடங்கு உயரும் என்பது அனைவருக்கும் தெரிந்தே இருந்தது. மக்கள் சாலைத் திட்டங்களை ஆதரித்தார்கள். ஆனால், தங்களுடைய சொந்தக் கிராமமோ அல்லது நிலமோ பாதிக்கப்படாத வரை மட்டுமே அந்த ஆதரவு இருந்தது.

சாலை எங்கு அமைய வேண்டும் என்ற திட்டவரைவை இறுதி செய்வதற்கு நீண்டகாலம் எடுத்தது. ஏனெனில், முன்மொழியப்பட்ட ஒவ்வொரு சாலை வழித்தடத்திற்கும் எதிர்ப்புகள் கிளம்பின. ஒவ்வொரு தரப்பினரும் தங்களது சொந்த நிலத்தையோ அல்லது கிராமத்தையோ சாலை பாதிக்காதவாறு அதன் வழித்தடத்தை மாற்றியமைக்க விரும்பினர். இந்த கோரிக்கைகள் பெரும்பாலும் அரசியல் செல்வாக்கிற்கு உட்பட்டதாக மாறியதால், சாலை வழித்தடத்தில் பலமுறை மாற்றங்கள் செய்ய வேண்டியதாயிற்று. இதன் விளைவாக, பல திட்டங்களைத் தொடங்குவதில் காலதாமதம் ஏற்பட்டது. மேலும், சில இடங்களில் சட்ட-ஒழுங்கு பிரச்சினைகளும்கூட ஏற்பட்டன.

நில உரிமையாளர்கள், நிலம் கையகப்படுத்தப்படுவதற்கு எதிராக போராட்டம் நடத்துவதற்கு மூன்று முக்கிய இழப்புகளே காரணமாக இருக்கின்றன. முதலாவதாக, அவர்கள் தங்களது நிலத்தை இழக்கிறார்கள், இதுவே பெரும்பாலும் அவர்களின் ஒரே உற்பத்தி மற்றும் வருமானம் ஈட்டும் சொத்தாக இருக்கிறது. இரண்டாவதாக, அவர்களுக்கு மிகக் குறைந்த இழப்பீடே கிடைக்கிறது. ஏனெனில், இழப்பீட்டுத் தொகையானது சந்தை விலைக்கு பதிலாக, அரசாங்கத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பின் அடிப்படையிலேயே கணக்கிடப்படுகிறது. மூன்றாவதாக, மிக முக்கியமாக, அவர்கள் தங்களது நிலத்தைக் குறைந்த விலைக்குக் கொடுக்கக் கட்டாயப்படுத்தப்படுகிறார்கள். ஆனால், அதே நேரத்தில் அதே பகுதியில் புதிய உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் வருவதால், அவர்களுக்கு அருகில் இருக்கும் மற்ற நில உரிமையாளர்களின் சொத்து மதிப்பு பல மடங்கு கடுமையாக உயர்கிறது.                        நில உரிமையாளர்களின் இந்த கவலை முற்றிலும் நியாயமானது என்பதால், அனைவருக்கும் பயனளிக்கும் வகையிலான ஒரு தீர்வு தேவைப்படுகிறது. இந்தச் சூழ்நிலையில்தான், சாலைத் திட்டங்களுக்காக 'நில ஒருங்கிணைப்புத் திட்டம்' (Land pooling scheme) முன்மொழியப்பட்டு அறிவிக்கப்பட்டது.

இந்தத் திட்டம், நகர திட்டமிடல் மற்றும் தொழில்முறைத் திட்டங்களுக்காகப் பயன்படுத்தப்படும் 'நிலம் ஒருங்கிணைப்பு' (Land pooling) முறையைப் போலவே பரவலாக அமைந்திருந்தது. இந்தத் திட்டத்தின்படி, சாலை ஓரங்களில் உள்ள நிலத்தின் ஒரு பகுதி அதன் உரிமையாளர்களிடமே திருப்பி ஒப்படைக்கப்படும்.    நெடுஞ்சாலைக்காக வழக்கத்தைவிட சற்று அகலமான நிலப்பகுதி கையகப்படுத்தப்பட வேண்டும். அப்போதுதான் சாலை அமைத்தது போக மீதமுள்ள நிலத்தை, நிலத்தை இழந்தவர்களிடமே திரும்ப ஒப்படைக்க முடியும். நிலம் கையகப்படுத்தப்படவிருந்த சேலத்தைச் சேர்ந்த சில வேளாண் தொழிலாளர்களிடம் இந்த யோசனையைப் பற்றி விவாதித்தபோது, அவர்கள் அதை மிகவும் உற்சாகத்தோடு வரவேற்றனர்.

ஒரு பொதுவான கொள்கையை உருவாக்குவதற்குச் சற்று கூடுதல் காலஅவகாசம் தேவைப்பட்டது. ஏனெனில், இதில் வீட்டுவசதி வாரியம், தொழில்துறை மற்றும் வருவாய்த்துறை உட்பட பல அரசுத் துறைகள் சம்பந்தப்பட்டிருந்தன. தற்போது இதற்குத் தேவையான சட்டங்கள், விதிகள் மற்றும் அரசாணை அறிவிப்புகளில் உரிய திருத்தங்கள் செய்யப்பட்டு, திட்ட அமலாக்கமும் தொடங்கப்பட்டுள்ளது. இதற்கிடையில், நாட்டின் பல மாநிலங்கள் பல்வேறு வகையான 'நில ஒருங்கிணைப்புத் திட்டங்களை' அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. ஆந்திரப் பிரதேசத்தில், 'அமராவதி நகரியத் திட்டத்திற்காக' (Amaravati Township project) செயல்படுத்தப்பட்ட நில ஒருங்கிணைப்பு முறையானது, நிலம் தேவைப்படும் மற்ற அனைத்து திட்டங்களுக்கும் ஒரு சிறந்த முன்மாதிரியாக உள்ளது. இத்திட்டத்தில் தொடக்கத்தில் சில சவால்கள் இருந்தபோதிலும், அவை அனைத்தும் தற்போது வெற்றிகரமாகச் செயல்படுத்தப்பட்டு வருகின்றன.

நன்மைகள்

இத்தகைய நில ஒருங்கிணைப்பு முறையின் நன்மைகள் மிகவும் தெளிவானவை:

(i) நில உரிமையாளர் தனது நிலத்தின் ஒரு பகுதியை இழந்தாலும், அவருக்குத் திரும்பக் கிடைக்கும் நிலத்தின் மதிப்பு அவர் முன்பு வைத்திருந்த மேம்படுத்தப்படாத நிலத்தின் மதிப்பைவிட பல மடங்கு அதிகமாக இருக்கும்.

(ii) அண்டைப்பகுதியில் உள்ள அனைவரும் சமமாகவே நிலத்தை இழக்கிறார்கள் அல்லது பெறுகிறார்கள் என்பதால், எந்தவொரு தனிப்பட்ட நில உரிமையாளரும் இதில் முழுமையான நஷ்டத்தையோ அல்லது ஆதாயத்தையோ அடைவதில்லை; இதனால் ஒருவருக்கொருவர் பொறாமைப்பட்டுத் திட்டத்தைக் கெடுக்கும் சூழல் உருவாகாது.

(iii) ஒரு குறிப்பிட்ட நீளத்திற்கு மட்டும் திட்டமிடாமல், ஒட்டுமொத்தப் பகுதிக்குமே மிகச் சிறந்த திட்டமிடல் சாத்தியமாகிறது. இதன் மூலம் குடிநீர், மின்சாரம் போன்ற அத்தியாவசியத் தேவைகள், திறந்தவெளிப் பகுதிகள் மற்றும் அதற்குத் தேவையான இதர உள்கட்டமைப்பு வசதிகளை முறையான முறையில் அமைத்திட முடியும்.

(iv) சிலரின் விருப்பத்திற்கு ஏற்ப சாலைகளின் வழித்தடங்களையும், சாலைக் கட்டமைப்புகளையும் மாற்ற வேண்டிய அவசியம் இருக்காது.

(v) நீதிமன்ற வழக்குகளால் ஏற்படும் தேவையற்ற கால தாமதங்கள் தவிர்க்கப்படுகின்றன.

(vi) நிலத்தைக் கையகப்படுத்துவதற்கு ஆகும் செலவுகளை, அந்தத் திட்டத்தால் பயனடைந்த நிலங்களின் மீது விதிக்கப்படும் 'மேம்பாட்டுக் கட்டணங்கள்' மூலமாக அரசாங்கம் ஈடுகட்ட முடியும்.

(vii) திட்டமிடப்பட்ட சாலை வசதிகளுடன் கூடிய நிலங்களின் எண்ணிக்கையை அதிகரிக்க முறையான சாலைக் கட்டமைப்புகளை அமைப்பதன் மூலம், நிலங்களின் விலை மிக அதிகமாக உயராமல் சீராக இருக்கும்.

(viii) ஆங்காங்கே இருக்கும் சிறு சிறு அரசு நிலங்களை ஒன்றிணைத்து, பெரிய நிலப்பரப்புகளாக மாற்ற முடியும்.

நில உரிமையாளர்கள் நாட்டின் வளர்ச்சிச் செயல்பாட்டில் வெறும் நிலத்தைக் கொடுப்பவர்களாக இல்லாமல், அதில் தங்களின் பங்களிப்பையும் வழங்க வேண்டும்.

சிறந்த சாலை இணைப்பு வசதிகளால் தங்களின் நில மதிப்பு உயரும் என்கிற நன்மைகளை மக்கள் புரிந்துகொண்டால், சாலைகள் அமைப்பதற்காக அவர்கள் தங்களின் நிலங்களை தாங்களாகவே முன்வந்து தானமாக வழங்கக்கூடும்.

நில உரிமையாளர்களுக்குப் இழப்பீடு மட்டும் வழங்குவதற்குப் பதிலாக, அரசாங்கம் கூட்டுமுயற்சிகளை ஊக்குவிக்கலாம். மேலும், சாலைத் திட்டங்களுக்காகப் போட்டித்தன்மை வாய்ந்த திட்ட முன்மொழிவுகளை வரவேற்கலாம். இது பொது அதிகார அமைப்புகளும் உள்கட்டமைப்புத் துறைகளும் இணைந்து நிலங்களை மேம்படுத்துவதைப் போன்றதாகும்.

டி.கே. ராமச்சந்திரன், சமீபகாலம் வரை இந்திய அரசின் துறைமுகங்கள், கப்பல் போக்குவரத்து மற்றும் நீர்வழிகள் அமைச்சகத்தின் செயலாளராகவும், அதற்கு முன்பாகத் தமிழ்நாடு அரசின் நெடுஞ்சாலைத் துறையின் முதன்மைச் செயலாளராகவும் இருந்தவர் ஆவார்.

Original article : Land pooling for infrastructure and roads. -TK Ramachandran